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2010年上半年,河內市及胡志明市房地產仍供過於求

Source: TAITRA | Updated:

2010年上半年,河內市及胡志明市房地產仍供過於求

一、當前市況低迷


()、河內


* 高級公寓


      2010年上半年,河內市新建高級公寓相繼落成,公寓單元售價伯仲之間,市場需求卻低迷不振,業者相繼調減售價及增加其他優惠增加招徠,而相較於胡志明市業界運用附贈轎車、機車、電視機、冰箱、黃金首飾以及室內裝潢等方式作為促銷,河內業者則普遍直接減價。


    這段時期裏河內民眾不斷收到當地各棟預建公寓售價持續調減的資訊,3月初Mulberry Lane公司對同時購入兩間公寓客戶減價10%Lam Vien公司的Richland Southern公寓除調減5%售價,並展延購屋人付款期限以及免付入住前2年大樓管理費等優惠;Minh Viet公司在河內Bac An Khanh新市區及廣寧省下龍市的Tricon TowersBay View Towers廣告的公寓大樓最受注目,因為Minh Viet6月至8月底期間對下單購屋者優惠5%,讓購屋者有較多時間考量。


     越商 The Ky公司認為,業界於當前市場不景氣,資金週轉壓力深重情況下,每個預售公寓調減售價數千萬盾(註:20107151美元兌19,080)效果不彰,最根本錯誤係之前過度哄抬佶價,而且河內民眾性格嚴謹,尤重視商品實質價值,大肆減價促銷之舉可能弄巧反拙,損害潛在購屋人對商品的信心。另家越商 Starland亦認為,減價促銷只對真正有購屋需求者起作用,但此族群比例低,大部份房地產投資人並不關注促銷,僅重視未來增值空間。房地產諮詢業和中价業亦指出,減價仍要符合購屋人經濟能力和需要,否則不會打動人心,而當民眾有購屋需要時,亦不會等到有促銷時始為之。


    * 別墅和透天厝


     相形之下,此期間別墅區和造型劃一的透天厝住宅區買氣則仍興旺,新建築幾乎全賣完。根據Savill Vietnam2季市調資料,河內10個市內行政區()目前約有8,200棟別墅及11,400棟透天厝樓房,其中還劍郡建有3,400棟別墅(約占42%)5,900棟透天厝樓房(約占52%),為當地房地產最大供應源。紙橋郡該兩類房地產買氣雖居第5,但售價高於平均市價,別墅每平方公尺7,200美元,透天厝棟房每平方公尺7,000美元。西湖郡及慈廉郡別墅和透天厝樓房平均每平方公尺報價6,800美元和5,100美元。清持和嘉林二郡行情最低,每平方公尺不到2,000美元。 Savill Vietnam預計該等房地產市況將持續樂觀,並舉列下半年將增加59棟新落成別墅/透天厝樓房,主要集中於Lang Hoa Lac(約占31%)、黃梅郡(約占24%)、河東(12%)以及龍邊郡(10%)等地。


   * 平價公寓


    另方面,河內市政府基於協助民眾購屋,動用市政府預算在隆邊郡Viet Hung新市區投資建造的800間平價公寓將於2010年10月落成,其中500間出租,另外300間將試驗性出租暨出售,優先受理公務員以及土地被收回但未獲補償或安置新住處民眾的購屋申請。該案已於2010年4月份起開始受理民眾登記預購。


   河內市政府亦另外審核5件平價公寓開發計畫,分別為隆邊郡的Sai Dong、清池縣的Ngu Hiep鄉、東英縣的Kim Chung鄉以及Chuong My鄉等,未來建成後將替河內增加4,900個公寓住房。


(二)、胡志明市


* 辦公室


     根據CB Richard Ellis Viet Nam(CBRE)20107月初提供年度第2季胡志明市辦公大樓租賃市場經營資料,此期間A級辦公室每平方公尺租金已從第1季的39.6美元減至37.5美元,B級和C級租金分別減價7.95%3.12%(約相當2006年最低價位),原因是辦公室供應量急劇擴大,市場供過於求。


     CBRE的資料反映,第2季當地實質出租辦公室面積增加近73,000平方公尺,合計前6個月增加131,000平方公尺,約相當2009年新落成待租辦公室總面積超過154,000平方公尺的85%。與此同時,空置辦公室面積十分可觀,A級辦金室出租率尤低,計至第2季季尾,待租辦公室總空置比例約占17%,其中A級辦金室遽增31.9%


     2009年年底開張的辦公大樓目前仍努力招租,已經營多年的A級辦公大樓面臨原租戶退租的壓力。如Center Tower面積23,000平方公尺,目前租戶零落;Centre Poin(位於富潤郡)面積27,000平方公尺,儘管目前已有多家公司從第1A級辦公室大樓遷入,辦公室空置比例仍高。BC級辦公大樓亦同樣經營艱難,如1家座落於第1Nguyen Cong Tru(有西貢華爾街稱號,因係當地證券交易所及多家證商聚集地)2009年年底開張的B級辦公大樓迄今仍門庭冷清。


    另據Savills的資料,胡志明市第2 季合計開張約11座新辦公大樓(總面積129,000平方公尺),預計年底前將另有20棟新辦公大樓落成(總面積約153,000平方公尺)2011年此數據可能達到30萬平方公尺,預計未來3年當地將增加110萬平方公尺,未來租金續將大幅走低。


    * 平價公寓


    當地部分房地產開發商開始轉向投資開發低價位公寓,雖然投資報酬不若高檔公寓豐厚,但營建工程技術標準不高,籌資和週轉亦較容易,房子也較容易脫手。如胡志明市Hai Ha公司在當地第6郡建造兩座樓高20層,有180個住房的平價公寓大樓;Hai Thanh和Vinaconex兩家公司合作在平新郡Binh Tri Dong Dong B地區建造3座樓高12層,合計352個住房的公寓(每個單元面積45.9~67.3平方公尺),每平方公尺售價1,160萬盾; Anh Tuan公司在芽皮縣興建1座有1,000個住房的平價公寓。
   不過1家
長期開發平價公寓市場的建商表示,並非所有平價公寓皆能順利賣出,交通及週邊基礎設施仍係主要賣點,尤其不能離學校、醫院、菜市場以及休閒娛樂區等基礎設施太遠。


 另方面,越政府於2009年10月初頒行69/2009/ND-CP號議定文於2010年初正式生效,內容包括土地使用規畫、售價、回收、回收賠償、回收補助以及居民遷移安置等議題,土地回收賠償費用較之前高出多倍,土地開發商成本壓力增加,公寓住房單位價格也跟著水漲船高。


二、外商續看好市場


    儘管2010年初以來越南房地產市場景氣低迷,外商仍看好2010年以後該市場發展潛力,續前來立案投資或動工執行投資案,如新加坡Allrgeen 集團於5月初在胡志明市第2郡動工興建Regency Park高級公寓。VinaCapital Group於3月份與香港InProjects合作,該後者執行該基金分佈於胡志明市、河內以及蜆港市等地總投資額約5億美元房地產開發案(包括胡志明市第9郡The Garland別墅區,資金1,370萬美元;第9郡Dai Phuoc Lotus公寓(資金3,900萬美元)等。蜆港市WTC辦公大樓(3,500萬美元),Ocean Danang Beach Resort別墅區(2,600萬美元)。河內市Times Square商業大樓(1億1,500萬美元)等。  
    根據胡志明市政府消息,當局將於年度內核准Lam Son-Hai Bà Trung -Dong Du商業區建設案(3億美元),以及Lotte集團和Capital Group 分別20億美元資金的房地產開發案。不過,根據胡志明市計畫暨投資廳統計資料,儘管外商立案投資開發房地產案總投資額196億美元(尚有執行期效者143件),但迄今到位資位僅約36億美元。
另外,當局亦頃決定撤銷40件外資房地產投資計畫,註冊資金合計約177,000美元。


 


                                                                     

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